Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych to zadanie samorządu, ale gmina nie musi działać na własną rękę. Partnerstwo ze spółkami od nieruchomości albo inwestorami i organizacjami pozarządowymi otwiera drogę do pozyskiwania większej ilości mieszkań - uważają autorki Bytomskiego Modelu Dostępnego Mieszkalnictwa Bogumiła Krystek-Kucewicz i Karolina Thel.
Problem braku mieszkań w Polsce przeanalizowałyśmy z kilku stron. Tą publikacją chcemy przekonać samorządowców, że warto inwestować w mieszkania na wynajem z wykorzystaniem dotychczasowych zasobów gminy, nawet, gdyby były one pustostanami w mało atrakcyjnych dzielnicach miasta - mówi Bogumiła Krystek-Kucewicz. Europa Zachodnia w większości oferuje mieszkańcom lokal na wynajem, niestety u nas przez lata pokutował mit, że najlepsze mieszkanie to mieszkanie z prawem własności - dodaje Karolina Thel.
Degradacja stanu technicznego budynków komunalnych i brak dostępnych mieszkań dla ludzi mniej zamożnych to problem, który dotyka niemal wszystkie miasta w Polsce. Ludzie oczekują na mieszkania latami, a gminy nie mają pieniędzy na remonty budynków. Sytuacja wydaje się patowa, tymczasem można na problem spojrzeć z innej perspektywy - mówi Krystek-Kucewicz. Jak tłumaczy, zawarcie umowy partnerskiej na przykład ze spółką zajmująca się nieruchomościami pozwala stosować więcej mechanizmów sprzedaży niż te wskazane w Ustawie o zamówieniach publicznych. Żeby sprzedać nieruchomość, gmina musi organizować przetarg, tymczasem spółka (na przykład TBS) może sprzedać lokal za pomocą umowy barterowej (sprzedaż za remont innych lokali).
Problemem dla samorządów są także remonty w budynkach, które nie nalezą do zasobów gminy. Remont w takim budynku byłby naruszeniem dyscypliny finansowej. Bardzo często zdarza się, że TBS-y są właścicielami pojedynczych (wyremontowanych) mieszkań w kamienicach, nie mogą ich wynająć, bo zdewastowana klatka schodowa obniża atrakcyjność lokalu. TBS może skredytować remont części wspólnych budynku i wynegocjować ze wspólnotą mieszkaniową jego spłatę.
Partnerem dla gminy w pozyskiwaniu mieszkań może być również organizacja pozarządowa, która zdecyduje się poprowadzić Społeczną Agencję Najmu - pozyskać lokale na wynajem z wolnego rynku dla osób niezaradnych życiowo i zapewnić im opiekę w postaci asystenta rodziny. Gmina może również korzystać w inny sposób ze Społecznej Agencji Najmu, ponieważ może wynajmować lokale i stosować je jako mieszkania zamienne, których brakuje prawie w każdym mieście.
Bytomski Model Dostępnego Mieszkalnictwa zawiera kilka rozwiązań, z których mogą korzystać włodarze polskich miast. Jeden z nich - Pierwsze Mieszkanie - już w Bytomiu funkcjonuje. To przekształcenie lokalu użytkowego (na przykład biura) w lokal mieszkalny. Pomieszczenia po byłych biurach są zazwyczaj w dobrym stanie i ich remont wymaga niewielkich nakładów finansowych. Młodym ludziom z Bytomia spodobał się ten model. Wpłacając wcześniej niewielki wkład partycypacyjny do TBS, sami zamieniają biura na mieszkania.
Modele zawarte w publikacji rozpatrywane były pod kątem społecznym, ekonomicznym i prawnym. Naszym nadrzędnym celem było pokazanie, jak można zagospodarowywać pustostany mieszkaniowe, użytkowe i nieruchomości gruntowe - mówi Bogumiła Krystek-Kucewicz. Jeśli gmina będzie działała w partnerstwie, pustostany mogą okazać się atutem, a nie barierą w rozwoju miasta.
Wypracowanie rozwiązań dla Bytomskiego Modelu Dostępnego Mieszkalnictwa było jednym z działań projektu pilotażowego rewitalizacji "Bytom- Innowacyjne Projekty Mieszkaniowe i Rozwój Inicjatyw Społecznych", finansowanego z Programu Operacyjnego Pomoc Techniczna.
Publikacja będzie prezentowana 10 i 11 września podczas Forum Inwestycji Mieszkaniowych i Nieruchomości w Teatrze Rozbark. Będzie ją można pobrać bezpłatnie ze strony bytomodnowa.pl .
Słowniczek wybranych pojęć z publikacji:
Model mieszkalnictwa - organizacyjno-prawne rozwiązanie wraz ze wskazaniem ścieżki dojścia do jego realizacji.
Dostępne Mieszkalnictwo (ang. affordable housing) - „mieszkanie w przystępnej cenie”, „tanie mieszkania” lub „mieszkanie osiągalne do najmu dla wielu grup społecznych”, również tych o mniej zasobnym portfelu. Z dostępnym mieszkalnictwem jest również związane pojęcie „niedrogich mieszkań”. Niedrogie mieszkania to mieszkania, które są oddawane do najmu gospodarstwom domowym o niskich i umiarkowanych dochodach.
Partnerzy - dostawcy mieszkań i podmioty finansujące inwestycje mieszkaniowe. Do partnerów należą m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS Bytom), organizacje pozarządowe (NGO), sektor prywatny – w tym deweloperzy i indywidualni inwestorzy, fundusze inwestycyjne i emerytalne.
Dostawcy mieszkań „nienastawieni na zysk” - organizacje, które rozwijają bazę lokali mieszkaniowych (własnych i pozyskanych) i realizują cel społeczny – zapewniają bezpieczne i przystępne cenowo mieszkania do wynajęcia, a także często wspierają swoich najemców dodatkowymi usługami. Jednocześnie reinwestują wszelkie nadwyżki finansowe w poszerzanie swojej podstawowej działalności.
Pustostan - niezamieszkały lub nieużytkowany (w całości lub częściowo) budynek, lokal lub lokal użytkowy, grunty, niezabudowane przestrzenie wymagające uzupełnienia.
Autor: Iwona Wronka
