Aktualne ceny mieszkań w Bytomiu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Bytomiu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 4 532 zł - to wzrost o +1,6% (+71 zł) wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapłacone przez kupujących.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Bytomiu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Bytom na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Bytomiu: najważniejsze liczby

• 4 532 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +1,6% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+71 zł na metrze)
• 3 569-5 648 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 206 500 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +40% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +8,9% rocznie)
• rejon Nowe Górecko - najdroższa część miasta: 5 298 zł/m²

Mediana 4 532 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji: połowa sprzedaży miała wyższą, a połowa niższą cenę za metr. Rozpiętość między 3 569 a 5 648 zł/m² pokazuje, jak duże znaczenie dla ceny mają lokalizacja, metraż i standard lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 71.1% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 7 611 i 4 449 zł. Ta premia rynku pierwotnego może odzwierciedlać zarówno koszt realizacji nowych inwestycji, jak i wartość przypisywaną nowszemu standardowi budynku, układowi lokalu czy niższym nakładom na remont po zakupie.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 4 270 zł/m², a dla mieszkań 90-120 m² było to 3 513 zł/m². Nie jest to jednak prosty układ, w którym każdy mniejszy lokal jest automatycznie droższy za metr. Najwyższą medianę, 4 914 zł/m², odnotowano dla mieszkań 55-70 m², co wskazuje na istotny wpływ struktury sprzedawanych lokali i ich położenia.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Nowe Górecko z medianą 5 298 zł/m². Na drugim biegunie jest rejon Łagiewniki - 3 751 zł/m²; różnica między tymi dwoma rejonami sięga 41%. Zróżnicowanie cen między częściami Bytomia jest większe niż bieżąca zmiana dla całego miasta, dlatego przy ocenie konkretnej oferty ważniejszym punktem odniesienia jest zwykle lokalny rejon niż miejska mediana.

Podział na rejony ma charakter orientacyjny i opiera się na nazwach z map OpenStreetMap.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Strzelców Bytomskich - mediana 4 540 zł/m²
• ul. Północna - mediana 7 886 zł/m²
• ul. Kazimierza Pułaskiego - mediana 5 496 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Północna - 7 886 zł/m². Najniższą medianę odnotowano przy ul. Wrocławska, gdzie wyniosła 4 005 zł/m². Różnica to 3 881 zł na metrze, co potwierdza, że nawet w obrębie jednego miasta adres może wyraźnie wpływać na ceny transakcyjne.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 206 500 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 4 130 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 1 963 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. obejmuje wyraźny wzrost po 2022 r. Wtedy metr kwadratowy kosztował 3 228 zł, a obecnie mediana wynosi 4 532 zł. Oznacza to zmianę o +40%, czyli średnio +8,9% rocznie. O ile wzrosły ceny w krótszym okresie? Wobec średniej z 2025 r. wzrost jest znacznie spokojniejszy i wynosi +1,6% (+71 zł/m²).

Bytom na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem to 6 765 zł/m² - w Bytomiu jest więc o 2 233 zł taniej na metrze. Wśród wskazanych pobliskich miast niższej mediany niż w Bytomiu nie odnotowano.

W położonym 4 km dalej mieście Radzionków metr był o 1 034 zł droższy.

Komentarz analityczny

Bieżący barometr pokazuje kontynuację wzrostu, lecz w wyraźnie wolniejszym tempie niż w okresie od 2022 r. Mediana 4 532 zł/m² jest o +1,6% (+71 zł) wyższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2022 r. wzrosła o +40%, średnio o +8,9% rocznie. Lokalny rynek przeszedł więc od silniejszej dynamiki z wcześniejszych lat do ograniczonej zmiany bieżącej.

Na sytuację popytową wpływa otoczenie kredytowe. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po obniżce o 25 pb (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność finansowania zakupu, także na rynkach mniejszych miast, jeżeli przekłada się na zdolność kredytową gospodarstw domowych.

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 r. 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a liczba rozpoczętych budów wyniosła 49,4 tys. i była o 11,4% niższa rok do roku (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Jednocześnie w 2026 r. planowano 6,7 mld zł na mieszkalnictwo, a łącznie z funduszami KPO 8,7 mld zł (źródło: komunikaty rządowe / PAP Biznes, 2026).

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiała, popyt może wspierać ceny. Jeśli natomiast na lokalny rynek trafi więcej dostępnych mieszkań lub osłabnie popyt, obecna umiarkowana dynamika może się utrzymać albo osłabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Bytomiu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 4 532 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 3 569 a 5 648 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Bytomiu rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +1,6% (+71 zł/m²) wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Nowe Górecko - 5 298 zł/m². Najniższą odnotowano w rejonie Łagiewniki - 3 751 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Bytomiu?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 4 270 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 4 627 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wynosi 7 611 zł/m², wobec 4 449 zł/m² na rynku wtórnym, czyli jest o 71.1% wyższa.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 783 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-21; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.