Aktualne ceny mieszkań w Bytomiu

Barometr cen, sierpień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Bytomiu płacono przeciętnie 4 583 zł. To wzrost o +2,3%, czyli o +104 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zapisane w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Innymi słowy, ten wykaz transakcji pokazuje kwoty faktycznie uzgodnione przez strony.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 4 583 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+104 zł na metrze)
• 3 628-5 713 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 210 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +42% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +9,2% rocznie)
• rejon Osiedle Generała Jerzego Ziętka - najdroższa część miasta: 5 513 zł/m²

Mediana 4 583 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa. Rozpiętość między 3 628 a 5 713 zł/m² pokazuje natomiast znaczenie lokalizacji, standardu budynku i parametrów konkretnego lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 45,7% droższe od lokali z rynku wtórnego. Za metr na rynku pierwotnym płacono 6 470 zł, wobec 4 440 zł na rynku wtórnym. Taka premia wynika zwykle nie tylko z nowości lokalu, lecz także z kosztów realizacji inwestycji oraz z oczekiwań kupujących wobec standardu i infrastruktury budynku.

Cena metra a wielkość mieszkania

W Bytomiu relacja między metrażem a ceną metra nie układa się jednolicie. Najwyższą medianę osiągnęły lokale o powierzchni 70-90 m², po 5 133 zł/m², podczas gdy największe mieszkania o powierzchni 90-120 m² kosztowały 3 713 zł/m². Różnica może odzwierciedlać odmienną strukturę lokalizacji i standardu sprzedawanych mieszkań w tych segmentach.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Generała Jerzego Ziętka z medianą 5 513 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Łagiewniki, gdzie mediana wyniosła 3 818 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 44%, co pokazuje, że lokalny rynek nie ma jednej, wspólnej stawki dla całego miasta.

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Strzelców Bytomskich - mediana 4 468 zł/m²
• ul. Łabędzia - mediana 5 814 zł/m²
• ul. Północna - mediana 7 809 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Północna z medianą 7 809 zł/m², a najniższe ul. Strzelców Bytomskich z medianą 4 468 zł/m². Różnica wyniosła 3 341 zł/m², co potwierdza, że adres może istotnie wpływać na poziom cen transakcyjnych nawet w obrębie jednego miasta.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 210 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 4 200 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 1 980 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że szczególnie wyraźna zmiana nastąpiła od 2022 r. Wówczas mediana wynosiła 3 228 zł/m², a obecnie sięga 4 583 zł/m². Oznacza to wzrost o +42%, średnio o +9,2% rocznie.

Pytanie o to, o ile wzrosły ceny, warto jednak rozpatrywać razem z bieżącym tempem zmian. W ostatnich 12 miesiącach wzrost o +2,3% był wyraźnie niższy od średniego tempa notowanego od 2022 r.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 675 zł/m². W Bytomiu metr był więc tańszy o 2 092 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonych 7 km dalej Piekarach Śląskich metr kosztował o 337 zł więcej. Różnice z sąsiednimi miastami wskazują, że Bytom pozostaje rynkiem o relatywnie niższym progu cenowym w lokalnym otoczeniu.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na kontynuację wzrostu, ale w spokojniejszym tempie. Mediana 4 583 zł/m² jest o +104 zł wyższa od średniej z 2025 r., co odpowiada zmianie o +2,3%. Dla porównania, od 2022 r. ceny wzrosły o +42%, przy średnim tempie +9,2% rocznie. Bieżący ruch jest więc znacznie słabszy niż tempo widoczne w dłuższej historii miasta.

Na tle największych rynków Polski Bytom pozostaje wyraźnie tańszy. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Zestawienie nie jest bezpośrednim porównaniem stawek, ponieważ dane dla Bytomia dotyczą cen transakcyjnych, a dane ogólnopolskie cen ofertowych, ale pokazuje różnicę skali między rynkami.

Znaczenie dla lokalnego rynku może mieć także podaż. W II kwartale 2026 r. do sprzedaży na 7 największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza nowa podaż może wzmacniać zainteresowanie lokalami gotowymi do zakupu, w tym na rynkach wtórnych mniejszych miast. Jednocześnie różnica między 6 470 zł/m² na rynku pierwotnym a 4 440 zł/m² na wtórnym może kierować część popytu ku lokalom używanym.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt będzie utrzymywał się przy ograniczonej podaży nowych mieszkań, presja na ceny może pozostać dodatnia. Jeśli natomiast kupujący będą silniej porównywać dostępne lokale pod względem ceny i standardu, rynek może utrzymywać umiarkowane tempo zmian.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Bytomiu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 4 583 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 3 628 a 5 713 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Bytomiu rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +2,3%, czyli o +104 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Osiedle Generała Jerzego Ziętka - 5 513 zł/m². Najniższą odnotowano w rejonie Łagiewniki - 3 818 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Bytomiu?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 4 289 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 4 571 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 6 470 zł/m², a na wtórnym 4 440 zł/m², czyli rynek pierwotny był o 45,7% droższy.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 986 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-26; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.